住宅ローン相談｜奈良市近郊・全国オンライン 「借りられる額」と「返せる額」は別の話。
銀行が貸してくれる金額と、ご家庭が教育費や老後資金まで含めて無理なく返せる金額は違います。そしてこれは、契約してからでは遅い話でもあります。買う前に、数字で確かめておきませんか。
こんなことで、
迷っていませんか？
- そもそも、我が家は家を買って大丈夫なのか分からない
- 不動産会社に急かされていて、判断する時間がない
- 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきか決められない
- この借入額で、教育費も老後資金も本当に足りるのか不安
- 団信に入ったから、生命保険は減らしていいのか判断がつかない
- ペアローンにしたが、万一のときの備えを考えていない
ご相談でよくあるのが、「もうローンを組んでしまったのですが、返していけるでしょうか」というお問い合わせです。正直に申し上げると、その段階では打てる手が限られます。
銀行の審査は「貸しても回収できるか」を見るものであって、「そのご家庭が教育費や老後資金まで含めて無理なく暮らせるか」までは見ていません。審査に通ることと、返していけることは別の話です。だからこそ、契約する前にキャッシュフロー表を作ることをおすすめしています。
教育費との両立が気になる方へ ― 住宅ローンと教育資金は、切り離して考えると判断を誤りやすい項目です。教育資金の準備ページもあわせてご覧ください。
「よく聞く話」と、
相談の現場でお伝えしていること。
「どちらが正解とは言えません」で終わらせず、今の金利環境での考え方をはっきりお伝えします。
- 金利タイプ
- よく聞く話
- 固定金利のほうが安心
- 相談でお伝えしていること
- 今は変動金利が基本。
浮いた分を積み立てに。 - 借りはじめは残高が大きいので、金利が低いほうが元本が早く減ります。固定との金利差を長く積み立てて運用すれば、手元に残る金額が多くなる可能性が高いと考えています。
- 頭金・繰上返済
- よく聞く話
- 頭金は多めに、繰上返済で早く減らす
- 相談でお伝えしていること
- 頭金は入れず、
繰上返済も急がない。 - 手元のお金を残しておけば、いざというときに困りません。団信の保障も大きいままです。残したお金は運用へ。ただし投資をしない方なら、頭金を多めに入れて繰上返済するのが合っています。
- 借り換え
- よく聞く話
- 金利が上がる前に、固定へ借り換えたほうがいい
- 相談でお伝えしていること
- 借り換えは、
基本的にしなくていい。 - 今の固定金利は高めです。変動金利が1%上がっても、今から固定にするより毎月の返済が安いことが多く、返していくほど残高が減るので影響は小さくなります。借り換えを考えるのは、高い固定金利で借りている方などに限られます。
※今の金利環境を前提にした考え方です。金利の先行きを正確に読める人はいません。前提が変われば、おすすめする内容も変わります。投資には元本割れの可能性があり、将来の運用成果を保証するものではありません。
変動金利を選ぶ前に、
知っておきたい3つのこと
5年ルール・125%ルール
多くの変動金利では、返済額の見直しは5年ごと、見直し後も前の125%までと決まっています。金利が上がっても返済額が急に跳ね上がることはなく、対応を考える時間が取れます。
ただし「未払い利息」に注意
返済額が抑えられている間に金利が大きく上がると、利息を払いきれない分（未払い利息）が出ることがあります。返済額が変わらなくても、元本が減りにくくなる点は知っておいてください。
返し方は「元利均等」が前提
毎月の返済額が一定の元利均等返済なら、はじめの返済を抑えて、浮いた分を積み立てに回せます。はじめの返済が大きい元金均等返済は、運用と組み合わせる考え方とは相性がよくありません。
固定金利が向いている方も
いらっしゃいます
○固定を考えてもいい方
- 今後5〜10年で、変動金利が今の固定金利に追いつくと考える方
- 審査の条件などで、変動金利を選べない方
- すでに低い金利で固定を組めている方（無理に借り換える必要はありません）
!まず予算を見直したい方
- 金利が2.5〜3%程度に上がると返済が苦しくなる、ぎりぎりの借入額の方
- この場合は、固定にするより先に、借入額そのものを下げることをおすすめします
「団信があるから保険を減らす」
は危険です
団体信用生命保険がしてくれるのは、住宅ローンの残りをゼロにすることだけです。治療中の生活費、減ってしまった収入、家族の暮らしそのものを支えてくれるものではありません。
働けなくなったときの備えこそ必要
住宅ローンは、働けなくなっても止まってくれません。3大疾病団信を付けていても、支払われる条件はかなり厳しく設定されています。返済が続く前提で、収入を補う備えを持っておくべきです。
がん団信があっても、がん保険は必要
がん団信で残りが消えても、治療費と収入減は残ります。近年のがん治療は通院が中心で長期化しやすく、その間の生活費こそ問題になります。
ペアローンは別の設計が要る
どちらかに万一があっても、もう一方の借入は残ります。税務上の注意点もあり、単独ローンとは考え方が変わります。
もちろん、家を買ったことで減らせる保障もあります。住居費がなくなる前提であれば、必要な死亡保障額は下がるためです。大切なのは、減らすところと増やすところを見極めること。団信の内容も、銀行を選ぶときの比べどころです。
保険全体を見直したい方へ ― 団信をきっかけに保障を整理したい場合は、保険の見直しページで「守り」と「攻め」を分ける考え方も参考にしてください。
50代からの住宅購入。「本当に大丈夫か」を数字で確かめる
不動産会社から急かされていたケース。90歳までのキャッシュフロー表で資金が尽きない見通しを確認し、ご自身で購入を決められました。火災保険も見直して5年25万円→19〜21万円に。
ご相談の進め方
- 1
キャッシュフロー表で「返せるか」を確かめる
借入額、返済期間、教育費、老後資金、金利が上がった場合まで入れて、退職後まで資金が尽きないかを確認します。
- 2
金利タイプと銀行を選ぶ
変動か固定か、団信の内容はどうか。仮審査は複数の銀行に出して、条件を比べることをおすすめしています。
- 3
保険を、住宅ローンありきで組み直す
団信で代わりになる部分は減らし、代わりにならない部分は補います。結果として固定費が下がることも多くあります。
- 4
火災保険も、あわせて見直す
不動産会社経由の見積もりには、必要以上の補償が含まれていることがあります。複数社から取り直すだけで、費用が下がるケースは珍しくありません。
住宅ローンのよくあるご質問
変動金利と固定金利、どちらがいいですか？
今の金利環境では、変動金利を基本におすすめしています。借りはじめは残高が大きいので、金利が低いほうが元本が早く減るためです。ただし、金利が少し上がると返済が苦しくなる借入額の方は、固定にするより先に借入額を見直すことをおすすめします。
頭金は入れたほうがいいですか？
手元のお金を残しておくために、頭金は入れないことをおすすめしています。残したお金は、いざというときの備えと運用に回します。投資をしない方の場合は、頭金を多めに入れて繰上返済するほうが合っています。
もう契約してしまいましたが、相談できますか？
はい。契約後でも、保険まわりや火災保険、今後の繰上返済や運用の考え方など、見直せる部分があります。
相談料はかかりますか？
何度ご相談いただいても無料です。オンラインなら全国どこからでも、奈良市近郊の方は対面でもご相談いただけます。
契約する前に、
一度立ち止まりませんか。
不動産会社に急かされていても、数字を確認する時間は取れます。物件を探し始めた段階でのご相談が、いちばん打てる手が多く残ります。
- 相談料は何度でも無料
- その場での契約はありません
- 全国オンライン対応
