日銀の追加利上げ観測、住宅ローンはどうなる？あなたの場合を数字で確認してみませんか

岡FP事務所の岡です。

明日、9月18日に日銀の金融政策決定会合が開かれます。「また金利のニュースか」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、住宅ローンをこれから組む方、すでに変動金利で借りている方にとっては、じわじわと家計に効いてくる話です。

今日は一般論だけで終わらせず、「あなたの場合、実際いくら変わるのか」を一緒に数字で確認できるように書いてみました。奈良・生駒近郊で注文住宅を検討されている共働き子育て世帯の方を思い浮かべながらまとめています。

なぜ今、住宅ローンの金利がこんなに動いているのか

実は今回の金利上昇、単発のニュースではなく、日本の金融政策が大きな転換点を迎えていることの延長線上にあります。

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利をそれまでの0.75%程度から1.0%程度へ引き上げました。この1.0%という水準、実は約31年ぶりの高さです。1995年前後から続いたバブル崩壊後のデフレ対応として、日本はずっと超低金利・実質ゼロ金利を続けてきました。その「金利のない世界」が、賃金と物価がともに上がる「好循環」への手応えを背景に、少しずつ終わりに近づいているというのが今の局面です。

そして市場では、明日9月18日の会合でさらなる追加利上げがあるのではないかという観測も出ています。これを織り込む形で、大手銀行を中心に変動金利が0.25%引き上げられ、金融機関によっては変動金利が1%前後、あるいはそれ以上の水準になってきました。固定金利の代表格であるフラット35も同様で、2026年9月の最も多い金利は3.460%と、8月から0.17%上昇しています。背景にある長期金利(10年国債利回り)も、2026年8月末に2.93%程度と、こちらも約30年ぶりの高水準です。

ちなみに住宅ローンの金利は、「店頭表示金利－各金融機関が個別に決める引き下げ幅」で実際に適用される金利(適用金利)が決まります。この引き下げ幅は基本的に契約後もずっと固定されるため、店頭金利が上がれば、その分がほぼそのまま適用金利にも反映されます。また、変動金利は政策金利・短期プライムレートに、固定金利は10年国債利回りのような長期金利に、それぞれ別の指標に連動しているため、「変動だけ上がって固定は動かない」「その逆」ということも起こり得ます。

この先どうなるかについては、日銀も急激な利上げが景気を冷やすリスクを踏まえながら、経済・物価情勢を見極めつつ段階的に調整していく、という慎重なスタンスを続けるとみられています。つまり「一気に跳ね上がる」というより、「じわじわ、しかし着実に」上がっていく可能性がある局面だと捉えておくのが実用的だと思います。

※この記事の数値は執筆時点の情報です。

あなたはどのタイプですか

金利のニュースへの向き合い方は、実はご家庭の状況によってかなり変わります。まずはご自身がどのタイプに近いか、確認してみてください。

どのタイプであっても、次の章で紹介する試算はご自身の借入予定額・借入残高に置き換えて考えていただくのがおすすめです。

自分の数字で確認してみましょう

ここからは、実際の相談事例ではなく、あくまで考え方を掴んでいただくための一般的な試算例です。前提を先に書いておきます。

借入3,500万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、という一般的な条件で計算しています。

月々1万6千円程度の差というと小さく見えるかもしれませんが、これが35年間続くとどうなるか。年間では約19.8万円、35年間の総支払額でみると約692万円もの差になります。

大切なのは、この「3,500万円・35年」という数字がそのままご自身に当てはまるとは限らない、ということです。借入額が4,000万円であれば影響はもう一回り大きくなりますし、返済期間が短ければ影響は小さくなります。「自分の場合はどうなるのか」を、借入予定額や現在の残高に置き換えて確認しておくことが、金利が動く時代には特に大事になってきます。

変動か固定かより、まず考えたいこと

金利のニュースが出ると、「変動と固定、結局どっちがいいですか」というご質問をよくいただきます。ただ私は、この二択を急いで決める前に、もう一つ整理しておきたいことがあると思っています。

私が相談の場でいつもお伝えしているのは、「守りは掛け捨て保険で盤石に、攻めはNISAで最高効率に」という考え方です。保障(守り)と資産運用(攻め)をきちんと分けて考えることで、住宅ローンという大きな買い物の前後でもお金の判断がぶれにくくなります。

変動と固定の違いについても簡単に整理しておきます。

なお、この2つ以外に、借入当初の一定期間だけ金利を固定する「当初期間固定型」(3年・5年・10年など)を選べる金融機関もあります。固定期間が終わったあとに、それまで受けていた金利の引き下げ幅が縮小し、想定より金利が上がるケースがある点には注意が必要です。選択肢に入れる場合は、固定期間が終わった後の条件まで確認しておくと安心です。

どちらが正解ということではなく、「自分の場合、金利が上がったらどこまで家計が耐えられるか」を具体的な金額で把握しておくことが、変動・固定どちらを選ぶにしても土台になります。

よくある疑問にお答えします

Q. 結局、変動と固定どちらがいいのでしょうか
一般的な整理としては、返済期間が長く金利上昇の影響を大きく受けやすい方ほど固定金利のメリットが相対的に大きくなり、家計に余力があり金利上昇局面でも対応できる方は変動金利のメリットを活かしやすい、と言われています。ただしこれは一般的な傾向であり、断定的にどちらが良いと申し上げることはできません。ご自身の借入額・返済期間・家計の余力で試算した上で判断されることをおすすめします。

Q. 変動金利で借りている場合、金利が上がったらすぐに返済額が増えるのでしょうか
多くの金融機関の変動金利には「5年ルール」「125%ルール」という仕組みがあります。金利が見直されても毎月の返済額は5年間据え置かれ(5年ルール)、5年ごとの見直し時も、それまでの返済額の1.25倍までしか上がらない(125%ルール)という上限が設けられています。急な家計の破綻を防ぐための仕組みですが、注意点もあります。金利上昇分に返済額の上昇が追いつかない場合、その差額(未払利息)は将来の返済に繰り延べられ、残債として積み上がっていく可能性があります。「返済額が変わらないから安心」ではなく、「今、自分の残高で金利が上がったら、本来はいくら払うべきなのか」を把握しておくことが大切です。

Q. 団信の保障って結局いくらあれば足りるのでしょうか
団信は残債分の住宅ローンをゼロにするものなので、それとは別に、教育費(1人あたり1,000万円前後が目安)や、収入がなくなった場合の当面の生活費を積み上げて考える必要があります。例えばお子さまが2人いらっしゃれば教育費だけで2,000万円前後、そこに数年分の生活費を足すと、団信以外に必要な保障額の輪郭が見えてきます。

Q. 金利が上がったら、繰上返済とNISA、どちらを優先すべきですか
これも「自分の場合」の金利水準・年齢・お子さまの教育資金の時期によって変わってくるため、一律の正解はありません。ただ、感覚で決めるのではなく、住宅ローンの金利と、NISAで想定する運用期間・想定リターンを並べて比較してから決める、という順番を踏むだけで判断の精度はかなり上がります。

奈良・生駒近郊で家づくりを考えている方へ

奈良市・生駒市近郊は、注文住宅を検討される共働き子育て世帯の方が多いエリアです。土地価格や建築費の上昇に加えて、住宅ローンの金利上昇が重なると、「思っていたより毎月の返済額が増えそう」という声を、実際にここ最近の相談でもよくお聞きします。

私自身も奈良で生まれ育ち、今も奈良に暮らす小学4年生の娘を持つ父親として、家づくりにかかるお金の不安は他人事ではありません。だからこそ、一般論ではなく「あなたの場合」の数字を一緒に確認するところから始めることを大事にしています。

まとめ

あなたの場合、実際いくらになるのか

ここまで一般的な試算例や考え方の整理をお伝えしてきましたが、実際にご自身の借入予定額・お子さまの人数・既存の保険内容に当てはめると、数字はまた変わってきます。「自分の場合はどうなるんだろう」と思われた方は、その数字を一緒に確認するところから始めませんか。

岡FP事務所では、これまで800件以上のご相談をお受けし、生命保険28社・損害保険13社、合計41社の中からその方に合った保障を比較してきました。平均すると月2万円(年間24万円)の固定費見直しにつながったご家庭も多く、Googleクチコミでも満足度5.0(20件)をいただいています。相談は無料です。

この記事を書いた人

岡 祐貴 岡FP事務所 代表・ファイナンシャルプランナー

奈良市生まれ・在住。相談実績800件以上、生命保険28社・損害保険13社から比較できる独立系FP。「守りは掛け捨て保険、攻めはNISAで最大効率に」をモットーに、子育て世帯のお金の悩みに寄り添う。自身も小学生の娘を持つ一児の父。

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