金利が上がってきた今も、住宅ローンは基本「変動」で借りる。私がそう考える理由

• 日銀が政策金利を引き上げたとき：いちばん大きな要因です。政策金利が上がると、銀行の短期プライムレートが上がり、住宅ローンの変動金利もそれに合わせてじわじわ上がります。
• 物価が上がり続けているとき（インフレ）：インフレを抑えるために、日銀が利上げを決める理由になります。
• 海外、特にアメリカの金利が上がるとき：円安が進み、輸入品の値段が上がって物価が上がると、日本も利上げを考えざるを得なくなります。

逆に、日銀が金利を据え置く・景気が弱い・円高で輸入コストが下がる、といったときは、変動金利も低いまま保たれやすくなります。

金利を急に上げすぎると、企業や家計への負担が大きく、景気が腰折れするリスクがあります。今の日本は、物価上昇は続いているものの、給与の伸びはまだ緩やかです。だから日銀は、金利をゆっくり慎重に上げるはずだ、というのが私の見方です。

また、銀行は「優遇幅」を調整して金利を決めています。急に金利を上げるとお客様が離れてしまうので、引き上げは段階的になりやすい。このため、住宅ローンの変動金利も「じわじわ」上がる可能性が高いと考えています。

元利均等返済では、毎月の返済額は同じでも、その中身（元金と利息の割合）は変わります。返済のはじめは残高が大きいので、毎月の返済のうち利息の割合が多く、だんだん元金の割合が増えていきます。

どの金利でも、利息の総額の約半分を、最初の10年で払います。つまり、住宅ローンの利息負担は「最初の10年の金利」でほぼ半分が決まる、ということです。

今は、変動金利のほうが固定金利よりずっと低い状態です。利息をいちばん多く払う最初の時期を、低い金利で走れることの価値は大きい。仮にその後に変動金利が上がって、固定金利を上回る時期が来たとしても、そのころには残高が減っているので、影響は小さくて済みます。これが、私が「基本は変動」とお伝えするいちばんの理由です。

固定（3.83%）は、変動が1.5%まで上がった場合と比べても、毎月4万円以上高い計算です。固定は「この先、金利が上がっても大丈夫」という安心を買う選択ですが、今の水準だと、その安心料がかなり高くついています。

しかも、この差額は「最初の10年」という、利息をいちばん多く払う時期に毎月かかります。浮いた分を、生活の備えや教育費、NISAでの積立に回せることを考えると、私は今の段階では変動のほうが合理的だと考えています。

多くの銀行の変動金利には、金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わらない「5年ルール」と、見直しのときも直前の返済額の1.25倍までしか上げない「125%ルール」があります（ルールの有無や内容は銀行によって違います）。

ここは、きちんとお伝えしておきたい注意点です。返済額が据え置かれている間も、金利が上がれば、毎月の返済のうち利息の割合が増え、元金の減りは遅くなります。上の例で、残高約3,105万円のときに金利が約4.1%を超えると、月の利息が月の返済額（約10.7万円）を上回ります。払いきれない利息は「未払い利息」として残り、完済が延びたり、最後にまとめて払う必要が出たりします。

だから私は、「ルールがあるから大丈夫」とは言いません。大事なのは、金利が上がっても払える額で借りることと、手元にお金を残しておくことです。この2つがあれば、変動の金利上昇は十分に乗り切れると考えています。

今後5〜10年で、変動金利が固定金利に追いつくと考えている人。銀行の短期プライムレートが4〜5%になると、住宅ローンの変動金利も3%台になる計算です。これはバブル後半のように、インフレが止まらなかった時期の水準です。可能性はゼロではありませんが、現実的には考えにくい、というのが私の見方です。それでもそう見ているなら、固定を選ぶのは筋が通っています。

固定の2%台より、さらに0.5〜1%金利が上がっただけで、すぐに支払いが苦しくなるご家庭。このときは、固定に逃げるより先に、住宅の予算そのものを下げることをおすすめします。固定にしても、返済の重さは変わらないからです。

銀行が貸してくれる額（借りられる額）は、年収などから機械的に決まります。一方、毎月無理なく返せる額（返せる額）は、教育費・車・老後の準備など、ご家庭のこれからのお金の流れで決まります。一般には、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）は25%以内がひとつの目安といわれます。

私は、「金利が2.5〜3%になっても払えるか」で借入額を決めることをおすすめしています。そのうえで、お子さまの教育費がいつ・いくら必要になるか、車の買い替えや老後の準備はどうするか、といった「これからのお金の流れ」と重ねて確認します。借りられる額いっぱいで借りるのではなく、返せる額から逆算する。これが、変動金利で安心して借りるためのいちばんの土台です。

基本は変動。「金利が2.5〜3%になっても払える額」で借入額を決めましょう。銀行は1つに決めず、複数に仮審査を出して比べるのがおすすめです（くわしくは下の銀行の選び方で）。

慌てて固定にしないでください。まずは今の金利タイプ・残高・次の見直し時期を確認し、金利が3%になっても払えるかを試算しておきましょう。

当初3年・5年・10年などの固定期間が終わると、引き下げ幅が小さくなり、金利が上がることがあります。終わったあとの金利を、複数の銀行で比べましょう。条件が悪ければ、変動への借り換えが有利になることもあります。

頭金を多く入れれば借入額が減り、繰上返済をすれば利息の総額が減ります。借金を早く減らしたい、という気持ちから、こうすすめられることが多いです。

私は、頭金は入れず、繰上返済も急がない、という考え方です。理由は3つあります。

① 住宅ローンの金利は、今でもかなり低い。1%前後のお金を急いで返すより、そのお金を手元に残し、NISAなどで長く運用するほうが、数字で見て有利になることが多いと考えています。借入は利息が「単利」で減っていく一方、運用は「複利」で増えていく可能性があります。

② 一度ローンに入れたお金は、戻ってこない。手元に現金があれば、急な出費や教育費、収入が減ったときにも対応できます。頭金や繰上返済で現金を減らすと、いざというときに困ります。

③ 団信の保障が小さくなる。団体信用生命保険（団信）は、万一のときにローン残高がゼロになる保障です。早く返すほど、この保障も小さくなっていきます。

借り換えでは、事務手数料（借入額の2.2%前後が多い）・登録免許税・印紙代などがかかり、合計で借入額の2〜3%程度になることが多いです。金利が下がっても、この費用を取り戻せなければ、借り換えた意味がありません。

今は金利が上がっている局面です。借り換え先の金利も、これから上がっていく可能性があります。金利差が小さいと、費用を取り戻す前に金利が上がってしまい、手数料が無駄になりやすい。だから私は、借り換えは基本「なし」と考えています。

検討していいのは、次のような金利差がかなり大きい人です。

• 固定金利で借りていて、変動との差が大きい人
• 条件の悪い高い金利で借りていたが、収入が増えるなどして、変動に借り換えると差が大きい人

この場合は、金利差と費用を実際に計算して、メリットが出るかを確かめます。「なんとなく得そう」で動かないことが大切です。

住宅ローンは、銀行によって金利も、審査の通りやすさも、団信の中身も違います。最初から1つに決めず、次のようなところにまとめて仮審査を出して、いちばん条件のよいところで本審査に進むのがおすすめです。

• 地方銀行・信用金庫
• ネット銀行
• メガバンク
• 給与振込などで使っているメインバンク
• 不動産会社の提携銀行

比べるときは、金利だけでなく、団信の保障内容（がんや病気のときの保障など）や、諸費用も含めて見ます。とはいえ、仮審査が通ったあとは、どれを選ぶか迷う方がほとんどです。その段階でご相談いただければ、ご家庭の状況に合わせて一緒に比べます。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定です。元金均等返済は、毎月返す元金が一定で、はじめの返済額が大きく、だんだん減っていきます。総返済額は元金均等のほうが少なくなります。

元金均等は、はじめの返済額が大きくなります。私は、住宅ローンの返済をはじめのうち軽くして、浮いたお金を運用に回す考え方なので、元金均等とは相性がよくありません。基本は元利均等を前提にしています。

貯蓄の受け皿として、強制力のある変額保険を使う考え方もあります。ただ、数字で合理的に比べると、家計にはNISAのほうが有利になる可能性が高いケースが多いと思います。「つい使ってしまう」のが心配な方にとっての選択肢の一つとして、知っておく程度で十分です。保険の見直しについても、住宅ローンとあわせて確認しておくと安心です。

今の金利タイプ（変動・固定・当初期間固定）と、次の見直し時期を確認した

金利が2.5〜3%になっても払えるか、試算した

借りられる額ではなく、返せる額から借入額を考えた

手元のお金を、頭金・繰上返済に回しすぎていないか確認した

仮審査は、複数の銀行に出して比べる予定にした

借り換えを考えるなら、金利差と費用を計算した

奈良市生まれ・在住。相談実績800件以上、生命保険28社・損害保険13社から比較できる独立系FP。住宅ローンアドバイザー。住宅ローンと保険・NISAをあわせて見直すご相談を数多く担当。「守りは掛け捨て保険、攻めはNISAで最大効率に」をモットーに、子育て世帯のお金の悩みに寄り添う。自身も小学生の娘を持つ一児の父。